Il mercato immobiliare del nostro Paese, nonostante la recessione in atto, risulta in parte paralizzato dagli eccessivi costi per l’acquisto delle case.
Oggi, molto più che in passato, grazie soprattutto all’avvento dei servizi giuridici telematici, sempre un maggior numero di cittadini si avvicina al mondo delle Aste Giudiziarie Immobiliari.
Prima di approcciarsi a tale “mondo”, per molti sconosciuto, è bene fornirsi di conoscenze di base o affidarsi ad un legale, onde evitare spiacevoli inconvenienti o sorprese. Come utile punto di partenza, per una maggior chiarezza ed un approccio a tale mercato, è utile segnalare la guida “Acquisto all’asta” redatta dalle associazioni dei consumatori assieme al consiglio nazionale del notariato, facilmente reperibile su internet.
Come primo impatto, salterà subito all’occhio del potenziale acquirente, la convenienza del prezzo ribassato, rispetto al valore di mercato, degli immobili sottoposti ad esecuzione forzata (nell’ordine circa del 25/30% che può anche aumentare nel caso di più aste deserte).
Il prezzo indicato, non sempre corrisponderà all’esborso complessivo per poter godere liberamente dell’immobile. Oltre al prezzo di aggiudicazione, infatti, potrebbero essere dovuti oneri per la sanatoria di abusi edilizi, oneri per il saldo delle rate condominiali scadute, etc.
Vi sono due modalità di svolgimento dell’asta immobiliare:
– Senza incanto (artt. 570 e ss c.p.c.): in cui i partecipanti devono presentare presso lo studio del Professionista Delegato (o presso la Cancelleria del Giudice) le offerte in busta chiusa, nei termini e nelle modalità indicate dal Giudice. Tali buste saranno poi aperte all’udienza alla presenza dei vari offerenti. L’offerente, con le recenti riforme, potrà aggiudicarsi l’immobile con un’offerta minima pari al prezzo base d’asta ridotto di ¼. In alcuni fori in caso di offerta inferiore al prezzo base d’asta il fascicolo viene rimesso al Giudice affinchè esprima il proprio assenso alla vendita e/o venga acquisito il parere del creditore procedente a procedersi con la vendita. In caso di più offerte valide verrà indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta.
– Con incanto (artt. 576 e ss. c.p.c.): in cui si svolgerà immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Nell’ordinanza di vendita sono stabilite dal Giudice le modalità dell’asta ed, in particolare, l’aumento minimo da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione da versare onde poter partecipare all’asta e, circostanza fondamentale, le modalità e il termine entro il quale il prezzo di aggiudicazione deve essere integralmente versato. L’eventuale aggiudicazione diverrà definitiva decorso il termine perentorio di 10 giorni dalla data d’asta, durante il quale potranno essere presentate offerte aumentate di 1/5 rispetto al prezzo di aggiudicazione (art.584 c.p.c.); in questo caso verrà fissata una nuova asta che determinerà l’aggiudicazione definitiva.
Consigli utili:
Prima di partecipare all’asta è necessario reperire tutte le informazioni sull’esecuzione ed, in particolare, sui beni sottoposti ad espropriazione forzata, presso la Cancelleria del Giudice dell’Esecuzione o contattando il Professionista Delegato da quest’ultimo e/o il tecnico che ha redatto la perizia estimativa.
Documenti centrali della procedura sono: l’ordinanza di vendita (ove sono fissate le condizioni e le modalità delle aste), la relazione tecnica del perito incaricato dal Tribunale e tutti gli altri documenti afferenti la procedura, reperibili anche sugli appositi siti web almeno 45 giorni prima dell’asta. Per l’interpretazione, non sempre agevole di tali documenti, è buona norma rivolgersi a professionisti del settore.
Tenere in considerazione che i tempi di conclusione della procedura di aggiudicazione non sono sempre brevi e spesso non sono facilmente pronosticabili e prevedibili.
È fondamentale visitare gli immobili, per verificare lo stato degli stessi, rivolgendosi al Custode nominato dal Tribunale.
Tenere in considerazione ed informarsi sulle ulteriori ed eventuali spese necessarie oltre al prezzo di aggiudicazione.
I tempi per il saldo prezzo sono spesso brevi, quindi si deve disporre velocemente della cifra richiesta onde non correre il rischio di perdere il diritto all’aggiudicazione ed incorrere in sanzioni e penali, tra cui la perdita della cauzione.
Se l’immobile oggetto d’asta è occupato, anche se con titolo non opponibile alla procedura, il nuovo proprietario in caso di mancato rilascio spontaneo dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, tramite un proprio legale, rivolgendosi all’Ufficio Giudiziario competente o ad avvalersi del Custode nominato dal Tribunale.